“È esclusa l’alienabilità separata dell’unità immobiliare senza il diritto reale d’uso dei parcheggi condominiali scoperti, pena la nullità dello stesso contratto di compravendita”.
Questo il dictum della Cassazione, seconda sezione civile, che con sentenza n. 4733 depositata in data 10 marzo 2015, si è espressa in argomento affermando il principio secondo cui: “La vendita di un’abitazione senza il diritto d’uso del posto auto condominiale è illegittima e può comportare la nullità dello stesso contratto”.
La sentenza trae le mosse da una vicenda relativa alla compravendita di un appartamento posto nella periferia di Roma, nella quale il venditore aveva alienato solo l’immobile mantenendo il diritto d’uso del parcheggio condominiale giacchè connesso ad una veranda abusiva ubicata nello stesso edificio.
I coniugi acquirenti, invece, dando per scontato che insieme all’appartamento andava abbinato anche il beneficio del posto auto condominiale numerato, contro la decisione del giudice d’appello che rigettava la loro domanda giudiziale, adivano la Cassazione.
La Corte di Cassazione, a ben vedere, ha confermato la loro tesi contro l’orienatmento affermato dalla Corte d’Appello di Roma, che aveva dato ragione al venditore senza tenere conto della natura del diritto all’uso e al godimento del posto auto condominiale e soprattutto ritenendo “irrilevante” la natura abusiva del vincolo di pertinenza dallo stesso creato.
Osserva la Corte che la fatispecie in esame è regolata, ratione temporis, dall’art. 41-sexies della l. n. 1150/1942, che pone un vincolo di destinazione obbligatorio tra spazi destinati a parcheggio e la cubatura totale dell’edificio, e detrmina per ciò il sorgere di un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini. In sintesi, la norma si occupa di disciplinare la dotazione di parcheggi nelle costruzioni realizzate dopo l’1 settembre 1967.
Sbagliando, pertanto, il giudice d’appello ha ritenuto legittima la riserva operata dall’alienante sul parcheggio condominiale, una volta acclarata che la stessa era legata all’unità immobiliare abusiva (la veranda) realizzata ex post.
In tal modo, infatti, “mediante l’alterazione del precedente standard urbanistico”, cioè del rapporto tra la superficie di parcheggio e i metri cubi di costruzione, risultava eluso, in danno del diritto degli acquirenti dell’immobile di fruire anche del posto auto sotto forma di diritto reale d’uso, lo stesso vincolo di destinazione imposto dalla normativa.
La sentenza impugnata dunque, a parere della Corte, deve quindi essere cassata e il Giudice del rinvio procederà all’applicazione del principio di diritto secondo cui: “costituisce violazione dell’art. 41 sexies della Legge n. 1150 del 1942 l’alterazione del rapporto tra superficie di parcheggio e metri cubi di costruzione che si produce attraverso la realizzazione ex post di unità immobiliari abusive.
